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关于对全市物业管理服务工作督查情况的通报
巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会
http://www.bynrzjw.gov.cn 2017-06-28 来源: 房产物业科
 
 

 关于对全市物业管理服务工作督查情况的通报

  各旗县区物业主管部门::
  2017年6月12日至16日,市住建委组织专人对各旗县区物业管理服务工作进行了专项督查,督查采取听取情况汇报、查看资料和实地检查物业服务项目的方式进行,共实地检查物业服务项目28个,现就具体情况通报如下:
  一、督查基本情况
  从督查总体情况看,各旗县区政府及其物业主管部门高度重视物业管理服务工作,多措并举做好“物业管理服务规范年”活动的各项工作,制定出台了相关的配套制度和细则,为实现物业管理规范化提供了制度保障。同时,坚决规范市场行为,规范物业服务行为,规范住宅小区管理,提升物业服务品质,提升矛盾化解水平,不断推动“物业管理服务规范年”活动取得新成效。
  (一)进一步完善了物业管理体系。各旗县区都有专门的物业管理机构,配备专兼职物业管理工作人员全面负责物业管理工作。临河区专门成立了物业管理局,各街道办事处均已成立物业管理办公室,配备了物业管理工作人员,明确了工作职责。五原县成立了供热与物业监管办公室和社区管理服务中心,社区管理服务中心将城镇社区管理职能从隆兴昌镇政府分离出来,设置专人负责辖区物业管理工作,配合供热与物业监管办公室做好住宅小区物业管理工作,特别在业主委员会组建方面发挥了很好的职能作用,已有61个住宅小区成立了业主委员会。物业办和社区管理服务中心组织住宅小区业主委员会成员和物业公司经理召开座谈会,明确业主委员会权利、义务和物业服务企业的权利、义务,进一步提高业主委员会的自治能力,加强了业主委员会与物业公司的沟通联系和互相配合,促进小区管理规范健康发展。乌拉特后旗、杭锦后旗对物业管理工作的高度重视,取得明显成效,“物管牵头、街道(镇)负责、社区居委会(工作站)实施、市场化运作”的工作体系逐渐形成,基本建立了“市、旗县区、街道(镇)、社区”四级物业管理工作体系,物业管理和社区管理一体化建设的作用凸显。
  五原县积极开展城管执法进小区活动,临河区、五原县、乌拉特前旗、杭锦后旗协调法院成立了城管法庭,破解收费难等物业问题。临河区、五原县、乌拉特后旗协调园林部门为老旧小区提供苗木,协助做好小区绿化栽植养护。临河区、乌拉特后旗协调司法部门,建立物业纠纷调处机制,并准备建立物业管理服务联席会议制度。(水、电、气、暖等)条管运营单位也经多方协调和努力争取等开始进小区履行各自职能职责,部门联动、齐抓共管的物业管理格局逐渐形成。
  (二)继续推动老旧小区整治改造工作。临河区确定老旧小区整治改造任务60万平米、65个小区、132栋楼,目前已完成图纸设计和招投标,已开工33个小区,完成投资2400万元;五原县计划改造27个老旧小区,目前已开工3个;乌拉特后旗、磴口县、杭锦后旗、乌拉特前旗、乌拉特中旗等旗县正在做前期准备工作。临河区成立尚善物业公司2016年对92个改造后老旧小区进行接管,一改以往垃圾无人清理、夏天蚊虫乱飞、冬天到处冰坡的状况,直接服务业主11529户、2.7万人。2017年尚善物业要接管65个老旧小区,按照“改造一个、进驻一个”逐步推进,预计八月份完成接管任务。乌拉特后旗等其它旗县也将改造后的老旧小区引入物业企业进行服务或实行准物业管理,促进老旧小区步入良性发展的轨道。临河区根据《物业费补贴标准》,物业公司接管小区的面积核算补贴金额,按季度给予补贴,每季度末拨付本季度补贴款,以保障物业管理工作的正常开展。物业费收费标准为按6元/年/m2元执行。老旧住宅小区中的低保户、特困户,可以凭民政部门核发的特困、低保等相关证明向街道办事处申请物业服务费减免,减免部分纳入政府补贴范围。对承接的弃管老旧小区,5万m2以上的小区,政府每平米每年补贴2元;5万m2以下至3万m2以上的小区,补贴2.5元;3万m2以下至1万m2以上的小区,补贴3.5元;1万m2以下的小区,补贴4元。政府于每季度末把本季度补贴款直接拨付物业公司。为了做到补贴资金使用公正透明,真正让补贴资金落到实处,惠及民生,区委政府责成物业管理局、各街道办事处对接管小区的物业服务质量进行监督和管理,并责成财政和审计部门对资金补贴加强审计监管,以保证物业管理工作的顺利实施。乌拉特后旗根据《乌拉特后旗党委办公室、政府办公室关于印发<乌拉特后旗加强和规范物业管理及旧小区改造工作实施办法>的通知》(乌党办发【2014】55号)文件要求,分三年进行阶梯式补偿和扶持,三年后完全市场化,物业企业自负盈亏。享受物业服务费补贴小区总面积为110.65万平米,物业费(拟收每年每平米6元)与现物业费(每年每平米3.6)差价2.4元进行三年阶梯式补贴,第一年按差价的100%补贴。第二年按差价的60%补贴,第三年按差价的30%补贴。乌拉特后旗房屋产权交易中心成立了乌拉特后旗社区服务管理有限责任公司,公司不以赢利为目的,工作人员由旗房屋产权交易中心派驻负责,目前已接管10个小区,给小区管理注入了新鲜血液。同时旗房屋产权交易登记中心成立了巡查小组,将小区物业管理巡查纳入常态化,设立24小时物业监督热线,成效明显。
  (三) 加强市场监管,规范物业服务行为。按照《关于加强物业管理促进物业服务业发展的意见》(内政发[2015]91号)、《内蒙古自治区物业管理服务规范年活动方案》(建房[2015]305号)和《巴彦淖尔市物业服务企业综合考评办法》(巴住建委房发[2013]291号)文件要求,各旗县区物业主管部门加强规范前期物业管理工作,全面推行物业管理招投标制度,积极开展行业整治,加大市场监管力度,全面实施“质价相符”的物业服务收费机制,大力开展形式多样的物业政策法规宣传培训,积极开展物业管理项目创优达标活动,不断提升物业服务规范化、制度化、专业化水平。临河区、五原县、乌拉特前旗、乌拉特后旗、磴口县切实加强对物业服务企业的考核检查,完善物业企业考核细则,每两个月考核一次,对小区安全问题进行专项检查,对物业服务企业违法违规经营、物业服务不到位、侵害业主合法权益以及业主投拆比较集中的问题进行重点检查,检查中发现的问题,要求物业企业限期整改,屡教不改的进行通报、处罚,对表现好的企业进行通报表扬、以奖代补。通过考核检查规范了物业服务企业的经营行为。临河区按照《巴彦淖尔市前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定,规范了招投标程序;贯彻落实《物业承接验收管理办法》,加强开发建设单位与物业服务企业承接验收管理,督促开发企业完善公共配套设施,明确保修责任,维护物业服务企业和业主合法权益。规范《物业服务合同》的签订,实行“服务内容、服务标准、收费标准”公开公示制度;推行工程质量保修金和物业服务保证金制度,解决物业维修中的矛盾纠纷,明确了开发企业、物业服务企业和业主的维修责任;建立了物业企业动态监管退出机制,对年终考核后三名的物业企业清理退出物业行业,三年内不得接管新的物业项目。同时对物业服务不到位情况通过媒体、网站、工商诚信平台进行公开曝光,在行业内部形成曝光整改的氛围。
  (四)及时受理、处理物业服务工作中的矛盾问题。各旗县区物业主管部门在所有物业服务住宅小区,全部公布物业办投拆电话,物业办安排专人负责来电来访,针对投拆事项进行登记,建立问题台帐,限时解决,并进行跟进回访,很大程度上减少了物业管理矛盾。同时按照《关于建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知》(内建房[2017]182号)要求,认真做好接访时间、接访地点、次数的安排落实工作。
  二、存在问题
  (一)部分旗县区政府投入物业管理工作的人力、财力还不足,物业主管部门主动工作、创新工作动力不够;尽管有些旗县成立了专门的物业管理机构,但大部分主管部门存在人员编制少,人员少的问题;物业主管部门与街道、社区之间,基层组织与业主委员会、物业服务企业三者之间相互促进、相互监督、共建和谐小区的机制尚未有效形成。
  (二)物业服务意识、规范化管理水平有待提高。还有部分老旧小区没有纳入物业管理范围,已经纳入物业管理范围的,物业企业管理水平与业主的要求还有一定的距离,物业服务的规范化、精细化水平亟待规范提高。部分物业企业服务意识不强,服务质量、服务水平不高,重收费、轻服务、侵犯业主权益等问题仍然存在。
  (三)业主委员会作用没有充分体现。业主有偿服务观念滞后,有意无意拖欠物业服务费用的现象还在相当范围存在,物业服务费收缴率低;业主普遍缺乏自治意识,参与业主委员会的积极性不高,业主委员会成立困难,已经成立的,发挥作用也不够。
  (四)因公共部位、公用设施设备服务界限不明晰产生的矛盾时有发生。一些住宅小区由于供水、供电、供暖等服务界限不明,容易产生维修责任承担和费用分担等方面矛盾,加重业主负担,侵害物业服务企业权益,影响社区和谐稳定。
  (五)物业管理服务不规范。有的不按合同约定提供质价相符的服务,多收费少服务以及收费不透明,甚至乱收费等问题不同程度地存在;个别物业服务企业专业水平低,服务、管理跟不上,业主不满意,陷入恶性循环,严重损害了物业服务企业的社会形象,影响了物业服务行业的健康发展。
  (六)政策法规宣传贯彻力度不够。在物业服务政策宣贯落实方面上还做得不够,政策引导不到位,法治意识不强。有些物业服务企业管理人员对物业管理职责权限不明确,对相关物业政策、法规领会不透,服务意识差。一些小区的业主不知道如何维护自身的权利,对物业小区出现的问题,不是通过正当渠道和法律手段去解决,而是经常采用拒绝交费的办法来解决。
  三、下一步工作要求
  一是要学习借鉴外地先进经验,积极推进社区管理和物业管理一体化、城管与物管一体化改革,推行物业管理和准物业管理、社区服务相结合的分类管理模式,推进物管共治共享。
  二是加大力度实施老旧小区整治改造和管理,力争通过3—5年将老旧小区全部整治改造完毕。通过各旗县区政府出资、群众集资、多方筹资,今年全市力争组织实施完成老旧小区整治改造90万平米,老旧小区整治改造率达到20%以上,整治改造后的老旧小区全部实现物业管理或准物业管理。
  三是扎实开展物业管理服务规范年活动,规范物业服务行
  为。(一)完善制度、规范行为。各物业服务企业要按照《物业管理条例》等法规、规章以及《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》要求,建立完善各项规章制度,依约服务、规范经营、恪守承诺、关爱业主、履职尽责。要加强财务管理,账目要明细、档案记录完整准确,管理服务人员着装统一、仪表整洁、服务主动热情。(二)实施服务公开,主动接受业主和使用人的监督。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务等级、服务标准、服务质量、收费依据、计费方式、收费标准以及张贴《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》内容,接受业主或物业使用人的监督。(三)加强沟通,做好物业宣传。各物业服务企业要主动加强与业主的沟通和交流,通过小区宣传栏、物业办公场所、广播、报刊、网络、问卷调查等形式,宣传物业服务知识、业主权利和义务,维修资金使用范围等内容,争取业主或物业使用人的理解和支持。(四)规范物业服务收费。物业服务企业要依法依约开展物业服务,按照《物业管理服务标准》的等级要求签订物业服务合同,建立“分等定级、质价相符”的物业服务收费机制,为业主提供质价相符的服务,并定期公布物业服务费收支情况,主动接受业主的监督。各旗县区物业主管部门要将物业《标准》的实施与完善物业服务合同和规范物业服务收费有机结合起来,并作为当前物业管理重点工作来抓。(五)规范物业服务人员从业行为。加强物业服务从业人员培训教育,重点对物业管理人员、专业技术人员等重要岗位人员进行教育培训。结合实际,在物业服务企业一对一帮带学习的基础上,组织企业相关人员采取走出去、请进来的方式学习考察先进地区物业管理经验和做法,开拓视野,强化服务意识;组织员工积极参加物业服务技能大赛活动,提高员工业务知识和技能水平,树立企业员工爱岗敬业理念。(六)切实履行相应物业管理职责。物业服务企业发现所接管服务的物业项目范围内有违反治安、城建、环境保护、装饰装修和使用等法律、法规规定的行为,特别是私搭乱建等严重影响物业项目管理行为的,应当及时制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告,切实履行应尽的义务和职责。
  四是强化业主委员会组建,增强业主自治意识。各旗县区要按照物业管理法律法规及相关规定,依法指导辖区内符合条件的住宅小区召开业主大会,成立业主委员会,并依法履职。
  物业管理部门要会同社区加强政策法规培训,强化业主的自我
  管理和自治能力,依法维护自身合法权益。坚持物业管理联席
  会议制度,引导业主和业主委员会按照《业主规约》正确行使
  权力和履行义务,增强自律意识。
  五是做好物业管理矛盾纠纷协调处理工作。各旗县区要建
  立多渠道、多层次的物业纠纷调处机制,充分发挥司法、法院、
  公安、城管等部门的物业纠纷调处作用,及时、便捷处理各类物业纠纷和矛盾。各旗县区物业管理部门要认真贯彻落实好《关于建立物业接访日制度推进物业管理服务工作规范发展的通知》(内建房[2017]182号)文件要求,加强情况掌握和工作协调,主动受理业主的信访、投诉,积极做好政策解释和协调处理工作。要加强物业矛盾纠纷排查工作,建立工作台账、公布典型案例。促进住宅小区和谐稳定。
  六是认真履行监管职责,创造公平竞争市场环境。
  各旗县区要加强事中事后和日常监管,要完善物业企业诚信档案管理工作,搭建诚信档案和信息发布平台,及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录;要完善物业市场准入清出机制,努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。 


                                                           
  巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会
  2016年6月27日

            

 

 
   
   
 
 
   

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